Iouri Vassiliev (ivassiliev) wrote in msk_tsaritsino,
Iouri Vassiliev
ivassiliev
msk_tsaritsino

Category:

ТПУ Царицыно - ТПУ или Торговый центр?

Не прошло и недели спустя инаугурации нового мэра, как градостроительно-земельная комиссия мэрии Москвы утвердила планы строительства восьми капитальных Транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Жителям нашего района приготовили особый подарок - в Царицыно планируется строительство ТПУ, грандиозного, как Дворец Советов: 375 тысяч м2 (по другим данным 274.2 тыс м2) общей площади, 83 тыс м2 торговой (+17.5 тыс м2 фудкорт), парковка на 1600м/мест и гостиница на 1500 мест, столь необходимая жителям Царицыно.

(картинка кликабельна)

В этом журнале о ТПУ "Царицыно" писали неоднократно- здесь и здесь

  Очевидно, что для обслуживания существующего в Царицыно (м. Царицыно -96 тыс. чел/день, по другим данным - 78.5 тыс. чел/день) пассажиропотока в строительстве комплекса такого масштаба нет никакой необходимости. Для пассажиров такие просторы просто не нужны. Вот два примера:

Киевский вокзал, Москва Общая площадь здания - ок. 36000 м2 , пассажиропоток метро "Киевская" - 72506 чел/день, вокзала- 400 чел/час.

Hamburg Hauptbahnhof.  Самый загруженный вокзал в Германии, второй в Европе (после Парижского Gare du Nord). Пассажиропоток- 450 тыс. человек в сутки. Общая площадь здания вокзала- 27810 м2 , из которых торговых площадей - 8200м2 . Неоднократно пользовался этим удобным вокзалом лично и никогда не видел ни очередей, ни давки, можно и перекусить в многочисленных кафе, и купить всё, что угодно. Площадей хватает и для коммуникации с двумя станциями метро, автобусной станцией и стоянкой такси.

  Как видно, для качественного обслуживания пассажиров достаточно на порядок меньших площадей, чем запроектировано в Царицынском ТПУ. Впрочем, ни РЖД, ни Правительство Москвы, заявляя о планах строительства ТПУ, даже не пытались оправдать их создание улучшением качества обслуживания пассажиров. Основное предназначение ТПУ - получение прибыли от сдачи торговых площадей, даже в ущерб пассажирам, ведь руководству РЖД нужно как-то содержать существующие и строить новые усадьбы с шубохранилищами и молельными комнатами. По сути, все эти ТПУ - всего лишь торговые центры, стыдливо замаскированные под объекты транспортной инфаструктуры. И реализуемые проекты ТПУ это только подтверждают. Так, Нагатинский ТПУ, (торговая площадь 112 тысяч) будет строить компания "Кит и К", принадлежащая Роланду Исаеву. Вряд ли компания "Кит и К" имеет опыта строительства вокзалов, но у нее есть более ценный опыт: Исаеву принадлежит часть крупнейшего в Москве (в пределах МКАД) торгового центра "Золотой Вавилон".

  В Москве немало торговых центров. Смею утверждать, что их больше, чем в любом другом городе мира. Когда-то, лет 10 назад, агентства по аренде торговой недвижимости в один голос утверждали, что Москве катастрофически не хватает торговых площадей. Сейчас Москва занимает второе место в Европе (после Парижа) по их количеству. И в основном эти торговые площади - не уличные магазины, рассредоточенные по всему городу и по его основным торговым улицам, как в Европе, а именно торговые центры, привлекающие посетителей много и в одну точку, что лишь усугубляет транспортные проблемы. Кроме того, первое место Парижа по торговым площадям обусловлено нуждами не столько его жителей, сколько туристов, каковых ежегодно прибывает в 12 раз больше, чем самих парижан. Москве такое количество туристов и не снилось. Ну а учитывая  41-е  место Москвы по покупательной способности среди крупнейших городов мира, торговых площадей городу давно уже более чем достаточно.

Любой торговый центр - это прежде всего объект, привлекающий посетителей, и чем больше его площадь, тем больше его посещаемость (и выше цена аренды площадей). ТЦ районного масштаба не могут быть большими, обычно они имеют 3-10 тыс м2 торговой площади. Все, что больше, начинает привлекать посетителей с соседних районов. По масштабу ТЦ классифицируются на микрорайонные (до 3 тыс  м2 торг. пл.), районные ( до 10 тыс м2 торг. пл.), окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные. Масштаб ТЦ зависит от его торговой площади, местоположения и транспортной доступности. Подробнее о классификации ТЦ - здесь.
  Что же такое эти 100 тысяч м2 торговых площадей ТПУ Царицыно? Вряд ли все представляют истинные масштабы планируемого комплекса и количество посетителей, которых он может привлечь, но многие знают, что значит приехать и припарковаться, например, в "Атриуме", "Европейском" или "Метрополисе", особенно в выходные дни. Те, кто проезжал мимо ст.м. Каширская, могли видеть строящийся там ТЦ "Москворечье", который может показаться огромным. Между тем этот ТЦ просто малыш в сравнении с планируемым ТПУ Царицыно.

В таблице ниже представлены данные по площадям ТПУ "Царицыно" в сравнении с наиболее популярными московскими торговыми центрами, а также крупнейшими, с торговой площадью более 100 тысяч м2 (в пределах МКАД таких всего четыре. Пока).


ТРЦ Масштаб ТЦ Общая площадь, м2 Торговая
площадь, м2
Парковка, м/мест м/мест на 100 м2 торг. пл. Торг. пл./ общ. пл.
Москворечье (строящийся) окружной 30000 16500 430 2.61 0.55
Атриум региональный 103500 40500 700 1.73 0.39
Европейский суперрегиональный 180000 63000 2500 3.97 0.35
Гагаринский региональный 200000 70000 2500 3.57 0.35
Метрополис суперрегиональный 205000 80000 3000 3.75 0.39
ТПУ Царицыно суперрегиональный? 375000 (274200) 100500 1600 (2000) 1.59 (1.99) 0.27(0.37)
Город - Лефортово региональный 240000 110000 2700 2.45 0.46
Афимолл Сити суперрегиональный 179000 114200 2700 2.36 0.64
VEGAS суперрегиональный 480000 134731 7500 5.57 0.28
Рио Дмитровка суперрегиональный 250000 150000 4000 2.67 0.60
Золотой Вавилон Ростокино суперрегиональный 241000 170000 7500 4.41 0.70
Мега Белая Дача суперрегиональный 300000 182622 9500 5.20 0.61

Источники- моллс.ру арендатор.ру

Чуть ли не ежегодно появляется новость, что очередной вновь построенный московский ТЦ выиграл номинацию "крупнейший ТЦ в Европе". Гигантоманию московских девелоперов легко объяснить. В Европе не так просто построить большой торговый комплекс, привлекающий к себе значительное число посетителей и транспорта, без расчета последствий и реконструкции подъездных путей к нему. Ни один мэр европейского города, разрешивший построить большой торговый центр в центре жилого застроенного района без крупной автомагистрали рядом, не усидит после этого в своем кресле и дня. Возможно, поэтому в Европе таких гигантских центров в черте городов найти просто невозможно. Но московским девелоперам такие проблемы неведомы. Практически ни один крупный московский торговый центр (за исключением торговых центров "МЕГА", управляемый шведской IKEA, всё ещё имеющей какие-то непонятные российским девелоперам представления о приличиях) не строил ни транспортных развязок, ни новых дорог и это не стало проблемой ни для получения разрешения на строительство, ни для открытия этих ТЦ.

И снова два примера:
Крупнейший ТРЦ в Европе: Puerto Venecia, Travesía Jardines Reales Nº7, 50021 Zaragoza, Spain. Общая площадь 600тыс м2, торговая площадь 206тыс м2, занимает территорию 60 Га. Около 200 магазинов, гипермаркет, 6-этажный El Corte Inglés, IKEA, озеро с прогулочными лодками площадью 7500м2, бары-рестораны, зона для серфинга, скалодром, десяток кинотеатров, парикмахерские, аптеки, детские площадки, и много чего ещё. Расположен в пригороде Сарагосы (5-й по населению город Испании,  679 624 жителей, т.е. приблизительно наша Рязань), на крупной автомагистрали, имеет несколько путей подъезда. Типичный суперрегиональный центр, расположенный там, где он и должен быть:
puertoven1


На спутниковом фото, сделанном на начальном этапе строительства, хорошо видно, как в Европе строят большие торговые центры. Строительная техника только приступает к работе на площадке, а все транспортные развязки и подъезды уже практически готовы. Примечательно, что жилых домов рядом нет. Совсем.
puertoven3
Фото отсюда

Другой пример, прямо противоположный. Яркий пример того, что бывает, когда амбиции побеждают разум и ТЦ суперрегионального масштаба строят там, где нужен районный:
New South China Mall, Донгуан (население - 10млн), Китай. Крупнейший торговый центр мира. 892 тыс м2общей и 659'612 м2 торговой площади. Открылся в 2005 году. Чего там только нет: 2-х километровый канал с гондолами, американские горки длиной 553м, 25-метровая копия парижской Триумфальной арки, копия венецианской колокольни Св. Марка. Нет только магазинов. Из-за ошибок при планировании и проблем с транспортной доступностью ТЦ оказался невостребованным у арендаторов и вот уже 8 лет заполнен лишь на 1%. Из 2350 торговых точек вакантны 2303:

Ещё много фото

Ни один крупный ТЦ не может успешно существовать без подъездных путей достаточной проходимости. А планируемый комплекс в Царицыно - не просто крупный, он один из крупнейших. 100 тысяч м2 торговой площади - это много и для ТЦ регионального масштаба. Даже в ТПУ на Курском вокзале, где и пассажиропотоки на порядок выше, и дороги хоть какие-то есть, запланировано всего лишь 120тыс м2 общей(!) площади.

В отличие от четырех московских ТЦ "+100 тысячников", около метро Царицыно нет широких дорог. Более того, их нет и во всем районе - нельзя же считать дорогой вечно стоящую Бакинскую, ужатую полосой "А" практически до одной полосы на тех светофорах, где есть левый поворот? Улицы Царицыно перегружены уже сейчас, в основном жителями Восточного Бирюлево, не имеющими иного пути доехать домой. Страшно представить, какова будет загруженность дорог района, когда заселятся жители вновь построенных микрорайонов в Бирюлево (почему-то продаваемых под брендом "мкр Царицыно"), и этот поток удвоится, если не утроится.

Любое мероприятие в ГМЗ "Царицыно", привлекающее хоть какое-нибудь значимое количество посетителей, серьезно осложняет ситуацию в районе. Помните ли вы, как всего лишь какая-то небольшая ярмарка мёда в течение месяца своей работы парализовывала движение во всем районе? Как были забиты припаркованными и пытающимися проехать машинами все улицы, прилегающие к метро, как вся Липецкая стояла от МКАД, а то и от г. Видное?
 Попробуйте представить, что, например, "Вегас", со всеми его магазинами и посетителями (и пробками) вдруг перенесли к метро "Царицыно", с нашими узкими Луганской, Каспийской и Веселой улицами, по которым в часы пик и сейчас не всегда можно проехать. Да, вряд ли ТПУ ТРЦ "Царицыно" привлечет к себе такое количество посетителей, как "Вегас", или например, ТРЦ "Европейский" (3.5 млн чел/месяц). Но учитывая пропускную способность улиц района, для обеспечения транспортного коллапса в районе достаточно и на порядок меньшего их числа.

В какой-то мере последствия вторжения ТПУшников в жизнь жителей Царицыно можно оценить, посмотрев на уже реализованный проект ТПУ. Надо только учесть, что эффект от возведения ТПУ пропорционален его размерам.
ТПУ "Планерная". Общая площадь 50380 м2, торговая - 11000 м2, парковка 600 машиномест, пассажиропоток м. Планерная - 63.5 тыс. чел./день. Строительство начато в 2004 году, закончено в 2011. ТПУ построен по классической схеме торгового центра - чтобы попасть из метро к автобусам, необходимо пройти через торговую галерею. Вы никогда не задумывались, почему почти во всех ТЦ, чтобы подняться на несколько этажей сразу, приходится на промежуточных этажах долго идти от выхода одного эскалатора к входу другого? Нельзя допускать, чтобы потенциальный покупатель прошел через торговый центр и не посмотрел на максимальное количество витрин. Разумеется, все это делается для "удобства" пассажиров. Как и перенос остановки автобусов, следующих в Химки, на 300м подальше от метро. Подробнее о ТПУ "Планерная" - читайте здесь, об истории строительства и собственников - тут.

Вот некоторые отзывы местных жителей о ТПУ "Планерная" (орфограция сохранена):
Вместо обещанной развязки - монстр, который загромоздил площадь (парковаться негде). В этом монстре никому не нужные магазины для богатых. И просто для пешеходов перегородили все подходы к метро, к поликлинике. Ликвидирован светофор, загорожены проходы! Это просто ВРЕДИТЕЛЬСТВО! Вместо решения проблемы пробок в Москве - ее усугубление.<.> Железнякова Татьяна 2011-02-27
Когда строился этот комплекс, на всех углах трубили - вот, мол, первый в Москве транспортный узел будет, с перехватывающей парковкой, удобным входом в метро и т. д. В реальности тупо построили очередной торговый центр, причем довольно коряво получилось. О перехватывающей парковке и речи нет - цены шкалят. В основном машиноместа сдаются в аренду на месяц. Дворы как были, так и остаются забиты машинами из Куркино и Химок.<.> Алексей 2013-06-18
ТПУ Планерное не справляется с одной из главных целей - обеспечить перехваточную парковку. Приехав в ТПУ в 9:00 места там получить невозможно, за то все занято арендаторами, которые мало кому нужны: 3-й этаж - полубандитский автосалон, теперь еще и рынок, на 3-м, 4-м, 5-м этаже огромное количество мест занято "абонементами" по 6000 рублей! Я работаю 4 дня в неделю, для меня такой абонемент просто не имеет смысла<.> Полина 2013-10-01
Администрация тк планерная - крахоборы, аренда 170000 руб. за 15 м. руководители рынка занимаются поборами по любому поводу - мед. маска -50 руб. должны у них покупать, в аптеки нельзя! липовое обучение противопожарной обороне - 6000 руб. аренда заоблачная для таких павильонов, кто позволяет администрации устанавливать такие цены. неужели государство не понимает что таким людям нельзя давать землю в аренду! они думают только о своем обогощении любой ценой<.> Арендатор 2011-02-26

Отсюда

Важным показателем доступности и удобства торгового центра является парковочный индекс - количество парковочных мест на 100 м2 торговой площади. Какие бы меры не предпринимали сторонники пересаживания автомобилистов на общественный транспорт,  в случае с торговыми центрами они не сработают - в ТЦ приезжают за покупками (и чем больше ТЦ, тем больше покупок), и именно на автомобиле, если есть такая возможность. Парковочный индекс планируемого ТПУ Царицыно - один из самых низких в московских ТЦ, а между тем его парковка декларируется как "перехватывающая" и предполагается, что она предназначена в первую очередь не для покупателей ТЦ и его сотрудников. Опыт реализованного ТПУ Планерная показывает, как работает "перехватывающая парковка" при ТЦ, даже при довольно высоком значении парковочного индекса (5.43). Автотранспорт она не перехватывает и служит в основном для парковки личного транспорта сотрудников самого ТПУ/ТРЦ и тех, кто арендовал там машиноместо. Ну а те, кому места не хватило (и те, кто не желает платить), ставят свои авто в близлежащих дворах, не оставляя возможности припарковаться местным жителям. На территории Царицынского рынка "перехватывающая парковка" существует уже около года, и она постоянно пустует, в то время как все окружающие улицы и дворы заполнены автомашинами. Не нужно быть Вангой, чтобы предсказать ситуацию с парковкой в районе в случае постройки в Царицыно большого торгового центра. 100 тысяч м2 торговой площади - это ведь не только покупатели, но еще и не одна тысяча рабочих мест сотрудников ТЦ, многим из которых тоже где-то придется парковаться, и поток грузовиков, подвозящих товары.

В Царицыно много чего нет. Нет ни одного бассейна*, театра, кинотеатра (закрытые ТЮЗ в Царицыно и Эльбрус не предлагать), фитнесс-центра, гипермаркета**, ресторанов и кафе, всего одна музыкальная*** и спортивная школа (и та всё-таки территориально уже не в Царицыно). Нет нормального прохода и проезда в ГМЗ "Царицыно". Нет и больших торговых центров. А после открытия ТПУ ТРЦ "Царицыно" не будет ни продовольственного, ни радио рынков. В самом деле, зачем населению нужны свежие овощи и фрукты из всяких там вражеских Грузий, Узбекистанов и Азербайджанов? Вполне достаточно тех помидоров со вкусом огурца (или наоборот), выращиваемых в теплицах под щедрым подмосковным солнцем. Вместо рынков теперь будет гостиница. Причем с гостиницей тоже мелочиться не стали. Если уж воровать, так воровать строить, так строить. Общая площадь гостиницы, запланированной в ТПУ Царицыно - 90 тыс м2. На 2 тысячи м2 больше, чем площадь гостиницы "Украина".

Разумеется, среди планируемых в ТПУ "Царицыно" 100 тысяч м2 торговой площади наверняка найдется место и кинотеатру, и гипермаркету. Вне всякого сомнения, часть арендаторов и продуктового, и радиорынков вынуждены будут арендовать торговые площади в новом ТПУ ТРЦ Царицыно. Да и куда им деваться, ведь других легальных торговых площадок около метро, судя по планам строительства, просто не будет?  Ну а с нелегальными конкурентами уже разобрались:

Для постройки ТПУ от станций московского метро уберут точки несанкционированной торговли

Интересы владельцев будущего ТПУ ТРЦ Царицыно в лице РЖД  и Московского правительства понятны. Они воспринимают каждый рубль в чужом кармане как личное оскорбление. Не дает им покоя успех других владельцев московских ТЦ, таких как Год Нисанов, Зарах Илиев, Самвел Карапетян, Арас Агаларов, Роланд Исаев и примкнувшей к ним шведской группы IKEA. Ну а то, какой ценой достанутся жителям Царицыно эти их амбиции, мало кого интересует.
И напоследок о ценах, раз уж о них зашла речь
Цена возводимого ТПУ ТРЦ для жителей Царицыно ясна - транспортный коллапс в районе, если мы, его жители, смиримся со своим положением и допустим сооружение ТПУ. Создатели же этого комплекса надеются получить нечто иное. В среднем по ценам аренды торговых площадей в современных торговых центрах в Москве (2000-6000$/м2 *год для неякорных арендаторов), царицынский комплекс может принести его создателям до $200 млн годовой выручки (если, конечно, найдутся арендаторы). А этого хватит не на одно шубохранилище. Ради этого стоит не только пренебречь комфортом проживания жителей Царицыно, ради этого можно было бы их вообще всех вытравить дустом выселить.

Торговый центр району действительно необходим. Только ТЦ именно районного масштаба, а не суперрегионального, как планирует РЖД. Не 100 тысяч м2 торговых площадей, а 10. Чтобы он работал для жителей района, а не против них.


* Ожидается открытие бассейна на Ереванской ул, вл 18-20. Однако, учитывая его размеры (6 дорожек, 25м) и отсутствие бассейнов в близлежащих районах, вряд ли им смогут воспользоваться все желающие жители Царицыно.
** В 2015 году планируется открытие гипермаркета Auchan на Пролетарском проспекте
***UPD: В комментариях пишут, что музыкальных школ в районе две - ДМШ №4 (ул. Бехтерева) и ДШИ "Родник", за зданием Царицынского ЗАГС.



Tags: Вокзал, Вопрос-ответ, Строительство, ТПУ, ТПУ Царицыно
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 37 comments